你好,估价46万元左右,析产只是针对家庭共同财产才有效,(但要注意一点未成年人不能参加析产)。 因为由夫妻与其未成年子女组成的家庭一般没有家庭共有财产，即使夫妻共同生产经营，也只有夫妻共有财产，而没有家庭共有财产。 如果你的儿子已经成年，可以析产，析产必须经过析产公证而且全家都必须到过签字。然后拿着公证书去办理过户即可，契税证暂不用过户，只需过户房产证和土地证即可，费用非常的少，不到千元。