上虞市人民政府办公室关于印发《上虞市城市房屋拆迁补偿安置实施细则》的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，市直各部门和单位：
《上虞市城市房屋拆迁补偿安置实施细则》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。

二〇〇八年八月十四日

上虞市城市房屋拆迁补偿安置实施细则

    为进一步规范城市房屋拆迁补偿安置工作，维护房屋拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利推进，促进滨江生态型城市建设，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规和《上虞市城市房屋拆迁管理暂行办法》，结合我市拆迁工作实际，制定本细则。
    一、城市规划区范围内，因公共设施建设或实施规划需要对相应国有土地上的房屋进行拆迁，并对被拆迁人实行补偿、安置的，适用本细则。
    二、市建设局为城市房屋拆迁管理部门，对城市国有土地上房屋拆迁工作实施监督管理。
市发改、公安、监察、财政、规划、广电、城改办、国土资源、工商、供电、电信、档案等部门和有关乡镇人民政府（街道办事处）按照各自职责，互相配合，共同做好城市房屋拆迁管理工作。
涉及出让地块和公共利益需要的房屋拆迁，按照“拆迁围绕项目走”的原则，可由市政府指定并设立的单位作为拆迁人。
    三、房屋拆迁补偿安置实行货币补偿、产权调换两种方式，被拆迁人可以依法自行选择。
    被拆迁房屋货币补偿价格以房屋拆迁许可证核发当日的市场比准价为依据，由有资质的房地产评估机构结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素确定。货币补偿价格确定前应当征求拆迁当事人意见。
    被拆迁房屋补偿价格应当采用市场比较法评估，不具备市场比较法评估条件的，也可以采用成本法，房地产评估机构在采用成本法时应以上虞市房屋重置价格标准为依据。
    实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房之间的差价，被拆迁房屋和安置用房的价格以房屋拆迁许可证核发当日的市场比准价为依据，由房地产评估机构结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素确定。
    房屋市场交易信息由房管部门按月公布，房地产评估中介机构以信息中的商品房首次销售价作为主要依据，对拆迁地块交易信息、交易情况进行修正后得出市场比准价，市场比准价确定前应征求拆迁当事人的意见，并报拆迁行政主管部门备案。
    四、被拆迁房屋的合法性、用途性质的认定依以下规定执行：
    1、相应拆迁地块都应成立专门的房屋合法产权认定工作小组，人员由拆迁工作责任单位、拆迁业主单位、房管中心和相关拆迁事务所指派专人组成，必要时可邀请其他相关部门和属地居委（村）干部参加。相关房屋的合法性和用途性质的认定以工作小组召开会议集体研究讨论的形式进行，会议由工作责任单位召集，结论需每个成员单位指派一名以上工作人员签章并经公示无异议后生效，并以联系单的形式由建设（房管）部门签发。产权认定工作中有关建筑面积的丈量计算、相关内业务资料的整理收集等业务性工作由市房管中心负责实施。
    2、被拆迁房屋用途性质以房屋所有权证和权属档案记载的用途为基本依据，由建设（房管）部门进行认定；未明确用途或记载不一致的，以建设（房管）、规划、国土、发改、乡镇（街道）等相关单位提供的有效材料为证据，结合房屋现行的实际用途由合法产权认定工作小组进行认定；在上述两种方法都无法判定的情况下，合法产权认定工作小组可本着尊重历史、尊重事实的原则进行会议决定，结果经公示无异议后生效。
    3、合法房产认定的操作依据有房产证的，以房产证等权属材料进行认定；无房产证的，以建房审批材料、相应费用缴付收据等进行认定；既无房产证也无建房审批材料的，以2003年左右的航拍图，及被拆迁户自行提供的并对其真实性和法律责任进行书面承诺的无权源证明书等书证材料进行认定。
五、规划区内参照城镇国有土地拆迁的农村房屋，现行合法住宅人均建筑面积不足25㎡的住房困难户，在选择产权调换时，最高人均安置建筑面积为30㎡，原合法住宅根据房地产评估机构按市场评估价进行产权调换，超拆迁面积的安置房按市场评估价的50%结算。
    下列情形不属于住房困难户：
    1、5年内虽达到分户条件，但分户前人均建筑面积达到25㎡的；
    2、将住宅转让、赠与他人等原因造成的无房户、缺房户；
    3、在同一城市规划区内有其他住宅用房合并计算，人均建筑面积达到25㎡的。
    人口数量以在册常住人口为准，特殊情况按以下办法调整：
    1、有下列情况之一的，可以增加一个人口：
    家庭中有独生子女的(独生子女已结婚的除外)；符合晚婚条件的大龄青年(女23周岁及以上、男25周岁及以上)；家庭中配偶一方户口在外地的。
    2、有下列情况之一的，可以计入人口：
    原有正式户的现役军人(干部除外)、援外工作人员、留学生；按规定户口已迁往大、中专学校所在地的在校学生；原有正式户口，现正在劳动教养或拘役、服刑的；出嫁女、招婿男户口未迁的。
    3、新婚夫妇持准生证，可按独生子女家庭标准安置。
    4、拆迁范围内，属不可分割的农居混居户中的居民，无其他住房的可以享受该政策，不可分割指的是夫妻、未成年子女。
    5、被拆迁人的成年子女，在本地另有宅基地的，其子女不得计入。
    六、被拆迁人属于享受最低生活保障待遇和低收入家庭的生活特殊困难户，其被拆迁私有住宅房屋每户建筑面积小于36㎡(在本市规划区内有其他住宅用房的合并计算)，选择产权调换的，经房屋拆迁管理部门审查，在拆迁范围内上墙公示10天，无异议的，安置40㎡公寓房一套，互不结算产权调换的差价。
    七、安置房套型分为140㎡左右(建筑面积，下同)，120㎡左右、90㎡左右、70㎡左右、40㎡左右等五种。
    八、住宅房屋拆迁补偿安置
    住宅房屋的被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿价格以房地产评估机构评估确定的市场评估价格进行补偿。为积极鼓励选择货币补偿，凡选择货币补偿的给予房屋评估价款12％的补贴（不包括附属物、装修等）。
    选择产权调换的，按“拆一还一、适当放宽”原则，被拆迁人可按下表自行选择套型：
    拆迁面积（㎡） ≤40 40＜拆迁面积≤70 70＜拆迁面积≤90 90＜拆迁面积≤120 120＜拆迁面积≤140
    安置套型面积（㎡） 40 70 90 120 140
    安置房面积与被拆房屋面积相等部分，按照评估机构结合成新、层次等系数评估确定的价格结算差价，不等部分按市场评估价结算。
    在房源允许的情况下，被拆迁人确需扩大安置面积，由其本人提出申请，经拆迁人同意、拆迁管理部门审核，安置房面积还可适当放宽，但安置房面积超过上表规定高套面积部分，按市场评估价的110%结算差价。
    住宅房屋临时安置补助费，城区范围内按8元／月.㎡标准结算，达不到400元／月的，按400元／月支付；各建制镇按5元／月.㎡标准结算，达不到200元／月的，按200元／月支付。被拆迁人选择货币补偿的，一次性发给12个月临时安置补助费；选择产权调换的，拆迁人应当在24个月 (选择小高层房的36个月) 内安置完毕，超过规定过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之月起按两倍标准支付临时安置补助费。
    住宅房屋的被拆迁人或者房屋承租人自行解决周转用房的，拆迁人应当从其搬迁之月起到被安置后的四个月内支付其临时安置补助费。
    住宅房屋搬家费按被拆迁房屋建筑面积6元／㎡计算，低于600元的，按600元计算，搬家费均按每户两次计发。
    九、商业用房拆迁补偿安置
    持有土地使用权证和房屋所有权证等合法有效证件的商业用房的被拆迁人，可选择货币补偿或产权调换。
    1、货币补偿。按市场评估价进行补偿，同时给予房屋评估价款（不包括附属物、装修等）12%的补贴。
    2、产权调换。商业用房按“拆一还一”原则进行产权调换，安置面积与被拆房屋面积相等部分，按照被拆房屋与安置房的市场评估价结算差价；超过或不足部分按拆迁许可证核发当日的市场评估价结算。
    3、停产、停业及临时过渡损失补偿。选择货币补偿的，按被拆房屋市场评估价(不包括附属物、装修等)的6%予以一次性补偿（因拆迁造成的停产、停业及临时过渡损失）；选择产权调换的，按被拆房屋市场评估价(不包括附属物、装修等)的3%予以补偿（因拆迁造成的停产、停业损失），过渡期间按被拆房屋市场评估价(不包括附属物、装修等)给予每个月3‰的补偿。
    4、商业用房搬迁费按100元／㎡计算（每户不足1200元的按1200元计算）。
    十、生产企业、仓储、办公用房拆迁补偿安置
    1、拆迁生产企业用房及仓储、办公用房，按市场评估价实行货币补偿，要求供给土地的，按补偿价（不包括附属物、装修等）给予10%的补贴；不要求供给土地的，按补偿价（不包括附属物、装修等）给予17%的补贴。要求供给土地的，国土部门按市场评估价予以保障，供给土地面积原则在拆迁土地面积的1.3倍以内，如企业安全设计规范确有需要，在安置土地面积、规划允许的前提下，供给土地面积可适当放宽，但不得高于拆迁土地面积的1.5倍。
    2、设备搬迁和安装费用，按60元／㎡计算。
    3、设备补偿费，无法恢复使用的设备，按重置价结合成新结算。
    4、停产、停业损失、临时过渡费，按200元／㎡予以一次性补偿。
    十一、拆迁范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除。考虑到拆房安全，可以由拆迁人按150元／㎡——250元／㎡的标准进行残值回收后由专业拆房公司拆除。
    十二、拆迁住宅、营业用房，被拆迁人在规定时间内签订拆迁协议、按时搬迁腾空并经验收合格交付房屋的，选择产权调换的按被拆迁房屋建筑面积给予100元／㎡的奖励，选择货币补偿的给予400元／㎡的奖励；拆迁生产企业用房及仓储、办公用房，被拆迁人在规定时间内签订拆迁协议、按时搬迁腾空并经验收合格交付房屋的，按拆迁房屋的建筑面积给予100元／㎡奖励；逾期签订协议或搬迁的，取消相应奖励。
    十三、对一次性拆迁量较大的区块，可在规范性拆迁协议文本中增加相应条款，约定协议签订后不立即生效，只有整个区块总签约率达到拆迁人根据实际情况设定的比例，经拆迁行政管理部门公告后生效。
    十四、在本市城市规划区内的行政村，拆迁时实行公寓式安置，且所属村除宅基地外的集体土地已基本完成征用，村民已办“农转非”和养老保险手续，可视作国有土地拆迁，参照本细则执行。
    十五、本细则发布前立项实施的拆迁项目按原有规定执行。
    十六、市人民政府以前发布的文件与本细则不一致的，以本细则为准。本细则由市建设局负责解释。
    本细则自发布之日起试行。