年轻人结婚都想拥有一套自己的新房，但如今高昂的房价令大多数新人无法完全靠自己的力量来达成这个愿望，即使是贷款也交不起首付。所以大多数人新婚购房的首付都是由父母支付，他们婚后再慢慢还贷。但这样就不可避免地遇到一个现实且有争议的问题，就是用这么多人的力量来支付新婚夫妇的房子，最后房产证上要写谁的名字？本报连线黑龙江鸿旭律师事务所主任律师张博，从法律角度分析“新房”落名的集中情况与相应的法律后果。


写“新人”的名字

    这是大多数恋人特别是女孩子的观点，她们认为，既然房子买了是结婚用的，将来也是给他们居住的，当然应该写恋人双方的名字。

    律师说法 如果采用这种方案，那么房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如无“借条”等其他证据，父母的出资将被认定为赠与夫妻两人，归双方共有；若出现离异，父母也无权索回出资钱款。但如果购房后“准夫妻”并没有进行婚姻登记，而是分手，那么“准婚房”仍将认定为双方共有财产，贷款也视为双方的共同债务。但对于父母的出资，如果有相应证据显示父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附加条件的赠与，而条件就是双方结婚。如双方没有结婚，父母有权索回出资的钱款。


写父母的名字

   持这种观点的多数是男方家长。他们认为，虽然房子买了是结婚用的，但毕竟恋人们还没有登记，有的期房还要等一年多才能交房，到时候分手了该怎么办。况且首付款全是父母出的，恋人们并没有什么投入，因此写父母的名字也比较保险。

    律师说法 如采用这种方案，房屋将被认定为父母的财产，贷款也认定为父母的债务，相应的增值或贬值也由父母享有或承担。但如果结婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，一方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷，可要求父母返还并平均分割。



写男方及其父母的名字

    这种做法也较为普遍，往往是因为男方的父母出了全部的首付款，未来还贷也主要依靠男方的收入，这婚房应算是男方家的财产。

    律师说法 若采用这种方案，房屋将认定是男方及其父母的共有财产，贷款也认定为他们的共有债务，相应的增值或贬值由他们共同享有或承担。而男方的相应产权份额属于婚前个人财产，根据《婚姻法》，这部分财产并不因结婚而产生共有的结果。如果婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，女方虽无法主张房屋产权，但对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，并要求男方及其父母返还并平均分割。产权证登记在女方及其父母名下的法律后果亦是如此。


只写男方或女方的名字

     在由“准夫妻”中的一方或一方的家庭独自承担所有房款的情况下，为了避免婚后因父母的介入而产生不必要的麻烦，很多恋人选择了这种方案。  

    律师说法 这种情况需从两个角度进行分析：其一，一方或一方的父母出资，仅仅登记在该方子女的名下，根据《婚姻法》的规定，这属于该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若出现离婚，该房产仍属于原产权人；其二，一方或一方的父母出资，但登记在未出资的另一方名下，法院通常认定为一种附条件的赠与行为，如果双方未结婚，该房屋属于产权证上所载一方的名下，但对方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚，则属于产权证下该方的个人财产。

重点提示：单方买房问题多

    张律师介绍，婚前单方出资买房，如果在房产证上写自己的名字，那么按照法律的规定，则属于自己的财产，但是许多恋人为表示自己对爱情的忠贞，就出现了这样的典型情况：即一方出资，房产证写另一方名字。“无论谁出资，房产的归属均以登记为准。”张律师说。

    这种情况多表现为婚前“送”房。此种情况多为一方要求另一方在婚前以己方名义买房，双方之间约定，若闹分手，房子归还给出资一方。但这样的情况有一个非常大的难点，就是口头约定难取证。若房产证上写的是非出资方名字，如果出资方想要回房屋，只有通过收集买房过程中的证据，以证明当初二人对房屋的归属问题曾有过约定。若是书面约定，维权比较容易，但若是口头约定，则取证难。

     所以张律师提示诉讼要房不容易。依据《民法通则》规定，口头合同需要双方都认可。但在实践中，往往有一方不再承认当初的口头约定。出资方若通过诉讼程序要回房子则十分困难。

共同买房要公证

    张律师介绍，婚前买房，出资的一方有权要求在房产证上载明自己是权利人。因为按照我国现行法律规定，婚前财产各自所有，而房屋权属是以房屋登记部门登记材料作为行使所有权、处分权等权利的依据。所以如果是双方共同出资买房，为了避免上述风险，最好是在房产证上双方共同署名，并在产权份额比例公证中约定谁拿产权证，谁拿共有权证。另外，做婚前财产公证也是十分有效的一个方法。

     专家指出，商品房的合同上可以写两个人的名字，但是必须要到公证处做产权份额比例公证，约定份额。而且双方必须在产权份额比例公证中，约定谁拿产权证，谁拿共有权证，这样开发商才能办理。房产证上一个名字，同时标明有共有权人；共有权证上一个名字，标明共有权比例。这样做虽然会被很多人看作是“伤感情”的做法，却避免了日后出现问题时极端情况的发生。


案例对接
丢了女友又“丢”房

    二人在恋爱期间购买房屋，产权登记在女方名下，后来双方发生矛盾未能结婚，女方要求男方搬出。男方却认为，房屋是双方共同购买，且自己支付了大部分首付款，偿还了部分贷款，不同意搬出。双方为此诉至法院。

    2006年12月，刘某以从银行贷款的方式购置了一套两居室住房，因与小张(男)系朋友关系，小张随之搬进居住。过了一段时间，两人感情破裂导致分手。刘某多次要求小张搬出，但小张至今拒绝清退房屋。

    小张则表示，房屋是其和刘某的婚前财产，是共同购买的，房屋的首付款大部分是他出资的，截止到2007年9月份的贷款也是他偿还的，家中的装修和家具购置都有原始的发票，如果自己与房屋没有任何关系也不会住到里面。故不同意搬出。不得已刘某请求法院判令小张立即腾退房屋。人民法院审理认为，刘某持有争议房屋的产权证及相关证明，证明其对争议的房屋具有所有权，故刘某对争议的房屋具有占有、收益、处分、使用的权利。小张未能提供任何证据证明其支付了购房款和房贷，故法院不能支持小张的主张。一审判决小张10日内腾退该房。

    一审法院判决后，小张不服提起上诉。小张认为，他与刘某原是未婚男女朋友关系，争议的房屋是双方共同出资购买的，由于双方已经决定即将举行婚礼，所以房产证上写了刘某的名字。但是房屋首付款中的18万余元、房屋过户费、中介费、装修费以及购置家具的费用都是小张父母出的钱。

     二审法院认为，本案在一审开庭审理中，小张曾明确表示自己没有证据证明自己的主张，并对刘某提交的证据的真实性没有异议。据此认定，小张在一审中放弃自己的举证权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，上诉人应当承担举证不能的不利法律后果，作出驳回上诉维持原判的终审判决。


留置权

    根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。”

     本条所规定的留置权是指债权人按照合同约定占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，有留置该财产，并就该财产优先受偿的权利。留置权的法律特征有：（1）留置权是一种担保物权。（2）留置权是法定担保物权。（3）留置权具有不可分性。（4）留置权具有从属性。留置权的成立应符合三项基本要件：（1）须债权人占有属于债务人之动产。留置权的性质是担保物权，因此其权利的主体为债权人。留置权的客体，应为属于债务人的动产。（2）须债权已届清偿期。债权人留置债务人的动产，须以债权已届清偿期为条件。如果债务履行期限尚未届满，则债务人有权通过履行债务而为清偿。（3）须债权人合法占有债务人的动产。留置权的发生需占有动产，但对动产的占有不得基于侵权行为。