央企退出将引起房价再一轮暴涨­

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最近非地产主业央企退出市场的新闻被炒的沸沸扬扬，大家争论不休，市场上有人提出这是崩盘的前兆，那么我想分析任何问题，需要考虑事件参与者的背景，事件参与者的行事动机，事件参与者的其他因素等，才可以推理出相对接近事实真相的答案。­

我觉得需要分析四个因素，就可以知道非地产主业央企退出对地产市场的最终影响。­

1.非地产主业央企的退出时间和退出比例如何？­

2.退出机制：地产业务的转让依照市场化还是行政划拨？­

3.非地产主业央企退出后，对以地产为主业央企启示是什么？­

4.最重要是央企主要决策者的行事逻辑是怎么样的，规模最大化还是完全服从中央？­

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退出时间

非地产主业央企退出时间：最少半年以上，从报方案到实现，没有半年是不能完成的，所以在这个阶段，我们可以预见的是，非地产主业央企不敢去拿地了，但是原有项目该赚的钱要赚，该回款的还会回款，该把项目提价的还会提价，如果问为什么要提价卖而不是尽快销售回笼更多的资金，那么很简单的逻辑，只有把现有项目的身价提升，转让的时候才会有个好价钱。­

值得注意的是，国资委副主任邵宁在参加中国发展高层论坛时，也提出一个很直接的观点“房价是由房市供给与需求之间的平衡关系所决定的。如果房市供给不足（如土地供应不足），如果房市需求过旺（如刺激出大量的投资性需求），则房价必然上涨。反之，如果房市供给充足，需求正常，尤其是不出现过大的投资性需求，房价必然能够得到控制。”这映衬出国资委的态度--房价上涨不是国资委的事情，是市场决定的，国资委做的只是把非主业央企管好，主业是地产的央企可以更加规范，并没有提到限制拿地等。­

退出渠道

非地产主业央企中地产业务转让的方式是采取市场化的股权转让还是行政划拨，就笔者的分析，更多还是选择行政划拨，因为都是国资委下面的子孙，行政划拨辅以资产置换，正好可以完成前面计划实行的内部重组，所以行政划拨出去以后，楼该卖还是要卖，土地该开发还是要继续开发。­

地产央企的启示

非地产主业央企退出后，对以地产为主业央企启示是什么？央企的老板们个个都是人中龙凤，这次国资委出台的政策，对主业是地产的央企会引发怎么样的思考？如果换我做某地产央企的老板，那么我肯定会加速做大地产主业，以免在后面的调整中，自己被更大的央企并购。因此引发的效应是什么？抢地、抢项目，规模做大，从而迅速的推高现实地价，而且就此问题，我也和一个地产圈的朋友聊，他认为：“只要地不是很差，放出来就有人抢，肯定抢高。”与我的观点不谋而合。­

也不排除有背景更牛的央企，在此阶段把地产业务通过并购等做大，从而趁机把地产主业做到可以在国资委那里变成是主业的规模，当然在舆论监督下，这种可能性比较小。­

央企管理者的思维方式­

陈志武说中国没有经济学，只有政府调控，我双手赞成；中国的央企领导里面不全是企业家，很多都是政治家，这个与中国的现实并不矛盾，商而优则仕，无论在东风汽车的苗圩还是中石油的周永康等身上都完全得到验证，所以央企的领导里面未来有目标做政治家，往更高的位置发展的肯定是大有人在。所以，现在的央企多数是追求规模，无论是钢铁企业还是地产企业，是央企的先把规模做上去，政绩好看再说。可能华侨城和保利这种在市场经济环境历练出来的领导已经做了一方诸侯，没有太多政治梦想，但是其他的央企领导如何想，如何在这次舆论的风口浪尖上表现，就值得我们观察与揣摩了，因为这也更有利于我们观察地产价格后面的走势。­

楷模中远

在国资委出文伊始，中远国际就马上在周五表态，将在半年内退出其持有的远洋地产16.85%股权，表态反映之快，值得赞赏，国务院国资委18日下午召开新闻发布会，19号远洋地产就做出回应了，中国远洋的老板魏家福的政治敏感值得赞赏，其执行力可见一斑。相比到现在很多尚未表态的央企，魏家福的楷模作用，将在以后的会以中被屡次提及。­

比较一下16世纪前后新教与天主教对赌博的态度，或许我们会对不同的央企领导的未来决策会有更直接而理性的判断。新教与天主教二者都谴责赌博，但天主教徒是因为一个人也许会失败而谴责赌博，理智的人不应赌博而危害自己和他人的幸福；新教徒则是因为一个人也许会赢而谴责赌博，因为这样对人性有害。­

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在这次事件里面，魏家福的做法类似于新教徒，因为中远的执行力是第一，愿意完全服从国资委的领导，而相反出来澄清的中信集团，就有点类似于天主教徒了，因为中信不属于国资委管理，是国务院直属企业，认为自己级别高，能给国家赚钱就可以了，但我们可以往后看，中信、光大的路或许并没有那么简单，地产成为举世讨论的话题以后，谁想盯着他发闷声的财都没有那么容易了。­

房价必涨

所以我们必须避免简单逻辑评判地产。历史学家不能为了取悦当今而抹杀或改写历史；而经济学家若提出地产早晚都会崩盘的假设，就必须随时准备面对错误带来的难堪。在当今资本迅速流动、资产价格瞬间变化的时代，不管一个人如何评述供需关系作用的下降，政策的影响并没有消失，虽然昔日的作用更大。世界从来不是公平的竞技场，无论做什么都要付出代价。部分央企的退出，只能催生更大规模的地产央企，不断的暗中推高地价，推高房价，政府的目标是“抑制房价过快上涨”，那么上涨10%不算快吧，况且房价的统计上还是可以做些手脚的，基于通胀加速和刚性需求的再度释放，每年的三到五月购房旺季来临之际，房价短期飙升30%完全是有可能的！­

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作为一个理性的经济学者，我厌恶房价高涨带来的各种社会问题，但短期即将到来的上涨我们又必须面对，政府有什么办法来抑制房价上涨那？­

（1）把建设廉租房的速度与质量作为考察地方官员政绩的权重因素­

（2）将主业是地产的央企的利润目标下调，不要给地产央企过高的业绩目标­

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这里也有些数据值得参考，地产行业周数据对比和成交量跟踪：http://b1.v6.com.cn/viewthread.php?tid=12389#­

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附：市场上其他大佬们的声音­

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　　华远集团董事长任志强表示，减少央企进入地产的家数、规范央企的行为是件好事，但不要指望这能解决央企拍出天价地的问题。16家央企都实力雄厚，即使单独作战也非中小企业能对抗。如果不解决土地供不应求的问题就无法平抑价格。­

　　SOHO中国董事局主席潘石屹认为，央企抢地王，最主要的原因是钱太多，融资成本低，而土地供应太少，与城市化需要不相符。在"两会"期间发出两个重要的信号：一是70%的土地做保障房，商品房的土地供应量少了。二是未来20年房价有上涨的压力。因此，限制什么样的公司不能拿地，很难。"况且有些央企虽不在这16家的范围内，但它与别人合资了，甚至有些上市了，在海外上市了，你又有什么权利去限制他们不抢地王呢？"他说，在市场经济中，重要的是供求关系，土地需求量大，供应量少，一定会出地王。­

　　中坤集团董事长黄怒波接受证券时报记者采访时认为，央企应该有所为、有所不为。非主业地产央企因拥有廉价资金和垄断资源而把房价推高，他们从竞争行业中退出，有利于市场化和公平化，能够让市场更加冷静，有利于抑制房价上涨。­

　　金科集团副总裁李战洪泽接受证券时报记者采访时说，房地产项目的开发周期一般为3－5年，让非主业地产的央企在完成自有土地开发和已实施项目后退出房地产业务，对市场的影响还有待观察。长期来看，有利于房地产行业专业度、技术含金度和市场集中度的提高。­

　　作为78家非主业地产的央企之一的某地产公司有关负责人在接受证券时报记者采访时表示，央企从事房地产业是市场化行为，且这个行业属于资金密集型行业，未来几十年随着中国城市化的进程，房地产行业作为基础产业将持续发展，简单地用行政手段让其退出是否正确还有待商榷。 ­

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